Posso vender um imóvel em inventário? Entenda quando a venda é permitida e os riscos para herdeiros e compradores

Descubra se é possível vender imóvel em inventário, como funciona a cessão de direitos hereditários, os riscos de contrato “por fora” e quando o juiz autoriza a venda.

É muito comum, logo após o falecimento de um familiar, surgir a dúvida entre os herdeiros: “Podemos vender o imóvel antes de terminar o inventário?”

Seja para pagar dívidas, custear tratamento de saúde, dividir o dinheiro entre os herdeiros ou porque ninguém quer ficar com o bem, a venda de imóvel em inventário exige cuidados jurídicos específicos.

Neste artigo, você vai entender de forma simples:

• Quando é possível vender imóvel que está em inventário;

• Quais são os riscos da famosa venda “por fora”;

• Como funciona a cessão de direitos hereditários;

• E vai conhecer um exemplo real de decisão do TJMG que autorizou a venda de imóvel do espólio.

1. O que acontece com o imóvel quando alguém falece?

Quando alguém falece, todos os seus bens, direitos e dívidas passam a formar a herança, também chamada de espólio.

Até a partilha:

• Nenhum herdeiro é dono exclusivo de um imóvel específico;

• Cada herdeiro tem uma fração ideal da herança como um todo;

• Qualquer venda de bem do espólio precisa respeitar o inventário e a posição dos demais herdeiros.

Em outras palavras, o imóvel “não é do herdeiro”, é do espólio, e isso muda completamente a forma correta de fazer o negócio.

2. É possível vender um imóvel que está em inventário?

Sim, é possível vender imóvel em inventário, mas não é uma venda comum, como aquela em que o proprietário já está com tudo regularizado e vai direto ao cartório fazer a escritura.

Na venda de bem do espólio, são essenciais três pontos:

• Inventariante: é ele quem representa o espólio;

• Concordância dos herdeiros: em regra, todos devem concordar com a venda;

• Autorização judicial (no inventário judicial): o juiz precisa autorizar, por meio de alvará, a venda do imóvel do espólio.

Assim, não é o herdeiro isolado que vende o imóvel, mas sim o espólio, representado pelo inventariante, dentro das regras do inventário.

3. Venda de imóvel em inventário extrajudicial (em cartório)

Nos inventários feitos em cartório (inventário extrajudicial), o cenário muda um pouco, mas os cuidados continuam:

• Todos os herdeiros devem ser maiores e capazes;

• Todos devem estar assistidos por advogado;

• O negócio costuma ser estruturado na própria escritura de inventário e partilha ou por cessão de direitos hereditários.

Na prática, podem ocorrer algumas situações:

• O imóvel é destinado a um herdeiro, que se compromete a indenizar os demais;

• Os herdeiros decidem que o imóvel será vendido a terceiro e dividem o valor;

• O comprador recebe uma cessão de direitos hereditários, via escritura pública, e depois, com a conclusão do inventário, busca a regularização no Registro de Imóveis.

Nesses casos, a atuação conjunta de advogado e cartório é fundamental para garantir segurança jurídica ao negócio.

4. Cessão de direitos hereditários: o que é e quando usar

Como o imóvel ainda está dentro da herança e não foi partilhado, o herdeiro, em regra, não pode “vender o imóvel” como se já fosse só dele.

A ferramenta jurídica correta, na maioria das vezes, é a cessão de direitos hereditários.

Em termos simples:

• O herdeiro cede seu quinhão hereditário (total ou parcial) a outra pessoa;

• Isso é feito por escritura pública;

• O objeto do negócio é o direito hereditário, e não diretamente “o imóvel X”.

Quando a cessão é feita apontando um bem específico da herança, é preciso redobrar o cuidado.
Um negócio mal estruturado pode ser:

• Considerado ineficaz em relação ao espólio;

• Gerar discussões entre herdeiros;

• Causar problemas ao comprador na hora de registrar o imóvel.

Resumo: a cessão de direitos hereditários é uma forma muito utilizada para viabilizar a venda antes da partilha, mas precisa ser bem planejada e formalizada.

5. Quais os riscos de comprar imóvel de herdeiro “por fora do inventário”?

Esse é o erro mais comum: um herdeiro faz um contrato particular com o comprador, recebe o valor (ou parte dele) e promete “passar o imóvel depois que o inventário acabar”.

Os principais riscos desse tipo de negócio são:

• A venda pode ser anulada ou considerada ineficaz em relação ao espólio;

• O comprador pode não conseguir registrar o imóvel em seu nome;

• O herdeiro que vendeu pode responder por perdas e danos;

• O caso pode gerar uma longa discussão dentro do inventário ou em uma ação judicial específica.

Em termos práticos, o comprador corre o risco de:

• Pagar caro por um imóvel e ficar anos sem ter a propriedade regularizada;

• Ter que brigar judicialmente com espólio e herdeiros para tentar salvar o negócio.

Por isso, a orientação é clara: evite contratos “por fora” e sem participação do inventariante e dos demais herdeiros.

6. Como vender imóvel em inventário de forma segura?

Um procedimento minimamente seguro para venda de imóvel em inventário costuma seguir este caminho:

1. Abertura do inventário (judicial ou extrajudicial);

2. Nomeação do inventariante, que representará o espólio;

3. Manifestação de concordância dos herdeiros quanto à venda;

4. Avaliação do imóvel, para evitar alegações futuras de prejuízo;

5. No inventário judicial:

   • O advogado peticiona pedindo alvará judicial para venda, explicando a necessidade (pagamento de dívidas, tratamento de saúde, falta de liquidez etc.);

   • O juiz analisa se a venda atende ao interesse do espólio e pode autorizar a alienação.

6. No inventário extrajudicial:

   • O negócio é estruturado na escritura de inventário e partilha ou por cessão de direitos hereditários, com acompanhamento do advogado;

7. Formalização do negócio:

   • Escritura pública;

   • Pagamento de impostos;

   • Posterior registro no Cartório de Registro de Imóveis, quando cabível.

7. Caso real do TJMG: tribunal autorizou venda de imóvel do espólio

Para dar mais segurança a quem pesquisa o tema, vale citar um caso concreto julgado pelo Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG).

No Agravo de Instrumento nº 1.0000.22.177771-7/001, a 4ª Câmara Cível Especializada analisou um pedido de alvará para venda de imóvel pertencente ao espólio, no curso do inventário.

Alguns pontos relevantes do caso:

• O juiz de primeira instância havia negado o pedido de alvará;

• Todos os herdeiros eram maiores, capazes e concordavam com a venda;

• A inventariante (meeira) estava em tratamento de doença grave (mieloma múltiplo – câncer) e precisava de recursos para despesas médicas e de subsistência;

• O espólio não tinha liquidez suficiente;

• Havia nove imóveis no inventário, e o pedido era de venda de apenas um, sem esvaziar a herança.

Diante desse quadro, o TJMG entendeu que:

• A venda de imóvel do espólio no curso do inventário é medida excepcional, mas possível;

• Estavam presentes:

  • Urgência e excepcionalidade (doença grave e necessidade econômica);

  • Concordância de todos os herdeiros;

  • Ausência de prejuízo ao espólio, pois a venda de um imóvel não comprometia o conjunto dos bens.

Por isso, o Tribunal reformou a decisão e determinou a expedição de alvará para a venda do imóvel.

Esse caso mostra, na prática, que:

É possível vender imóvel em inventário quando a situação é urgente, a venda atende ao interesse do espólio, há concordância dos herdeiros e tudo é feito dentro do processo, com autorização judicial.

8. E se já existe um contrato de compra e venda feito “por fora”?

Muitos chegam ao advogado com a situação já criada:

• Herdeiro e comprador assinaram um contrato particular;

• Já houve pagamento parcial ou total;

• Depois descobrem que não conseguem transferir o imóvel por causa do inventário.

Nesses casos, a solução passa, em geral, por:

• Revisar o contrato, adequando-o (quando possível) para uma cessão de direitos hereditários por escritura pública;

• Regularizar a situação dentro do inventário, com participação do inventariante e dos demais herdeiros;

• Quando não há acordo, pode ser necessário propor ação judicial para discutir:

  • nulidade ou ineficácia do negócio;

  • ou eventual indenização (perdas e danos).

Cada caso é único. A estratégia depende:

• Da fase em que está o inventário;

• Do teor do contrato já assinado;

• Da boa-fé do comprador e do herdeiro;

• Da postura dos demais herdeiros.

9. Perguntas rápidas sobre venda de imóvel em inventário

9.1. Posso comprar imóvel de herdeiro sem inventário?

Não é recomendável tratar como uma compra e venda comum.
O caminho mais seguro envolve:

• Abertura de inventário;

• Avaliação da possibilidade de cessão de direitos hereditários por escritura pública;

• Planejamento jurídico com advogado.

9.2. O dinheiro da venda pode pagar dívidas ou tratamento de saúde?

Sim. Em inventário judicial, o juiz pode autorizar a venda para:

• Pagar dívidas do espólio;

• Custear tratamento de saúde;

• Garantir a subsistência da família, desde que fique claro que a medida é necessária e não prejudica o conjunto da herança.

9.3. E se um dos herdeiros não concordar com a venda?

Se não há consenso:

• O juiz pode negar o pedido de alvará;

• O herdeiro contrário pode alegar prejuízo;

• Em muitos casos, é mais adequado concluir a partilha e, depois disso, cada herdeiro decide o que faz com seu quinhão (vender, alugar, permanecer no imóvel etc.).

10. Conclusão: venda de imóvel em inventário é possível, mas não é “faça você mesmo”

A venda de imóvel em inventário:

• É possível, tanto em inventário judicial quanto extrajudicial;

• Exige planejamento jurídico, análise do caso concreto e respeito às regras sucessórias;

• Depende, em muitos casos, da concordância dos herdeiros e de autorização judicial.

Os principais riscos de tentar resolver “no improviso”, com contrato particular:

• Nulidade ou ineficácia do negócio;

• Impossibilidade de registro do imóvel;

• Anos de discussão judicial;

• Risco de indenização e prejuízo para todas as partes.

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• É herdeiro e tem dúvidas sobre vender ou comprar imóvel do espólio;

• Já assinou um contrato particular e agora não consegue regularizar o imóvel;

• Ou é comprador e quer ter segurança antes de fechar negócio,

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